《揭陽市區“三舊”改造專項規劃（2021-2025年）》（以下簡稱《規劃》）已經揭陽市人民政府批準實施，并在網站對規劃成果主要內容予以公布。現對《規劃》解讀如下：
一、規劃編制背景
一是落實省編制專項規劃要求。根據《關于開展“三舊”改造規劃修編工作的通知》（粵建規函〔2014〕1972號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）等規定和我市出臺的《關于深入推進“三舊”改造工作促進節約集約用地的實施意見》（揭府辦〔2018〕90號）部署要求，鑒于原編制的“三舊”改造專項規劃于2020年過期且已無法滿足市區“三舊”改造需求，揭陽市自然資源局組織編制《規劃》，作為中心城區“三舊”改造實施工作有序推進的基礎和前提。
二是響應部、省相關發展要求。積極響應國家、省出臺《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》、《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）、《廣東省村鎮工業集聚區升級改造攻堅戰三年行動方案（2021-2023年）》（粵自然資發〔2021〕7號）等指導性政策文件，《規劃》進一步深化落實 “三舊”改造中應注重歷史文化保護、防止大拆大建以及推動“工改工”等精神，明確了改造方向、確定改造模式等內容，構建了“三舊”改造的綱領性規劃。
三是結合揭陽發展新需求。緊緊圍繞揭陽加快建設宜居宜業宜游的活力古城、濱海新城和沿海經濟帶上的產業強市發展目標，《規劃》以國土空間總體規劃為依據，充分銜接揭陽市歷史文化名城保護規劃，在注重歷史文化保護的基礎上，以產業發展規劃為指引，以“工改工”為主攻方向，強化產業用地資源保障，促進產業轉型升級，是推進“三舊”改造工作、審查和審批項目改造方案的規劃依據。
二、規劃主要內容
《規劃》總結上版“三舊”改造規劃編制及實施效果，充分與最新國土空間規劃對接，明確了市區“三舊”改造總體目標及改造策略，提出“三舊”改造方向指引和管控要求，可以更好引領市區“三舊”改造，服務產業轉型升級和城市建設。《規劃》分為十一章，包括規劃概況、“三舊”改造范圍、上一輪改造規劃實施評估、改造目標與策略、改造類型與方式指引、改造功能引導與用地規劃、空間管控指引、改造強度指引、專項控制指引、重點改造片區與改造計劃和實施機制建議，其主要內容包括：
（一）明確規劃期限和規劃范圍。按照省有關文件要求，“三舊”改造規劃期限為5年，《規劃》銜接“十四五”規劃年限和在編的揭陽市國土空間總體規劃近期年限，確定本次規劃年限為2021-2025年。規劃范圍保持與國土空間總體規劃規劃范圍一致，為揭陽市市轄區范圍，包含揭東區（含高新區）和榕城區（含產業園），其中以已標圖建庫的“三舊”用地為基礎，合理確定“三舊”改造地塊范圍。
（二）上輪改造規劃實施評估。評估上一輪改造規劃的實施情況，針對“改造進度緩慢、方向失衡、公益設施比例不足、政策配套不夠完善”等問題，分析原因，提出對策。明確本輪規劃修編的主要方向為建立多種模式分類推進的改造模式、推進成片連片改造策劃與實施、構建剛性與彈性結合的管控體系、合理確定分期改造目標、提出政策優化的建議措施。
（三）改造目標與策略。統籌資源保護利用與開發建設，合理確定規劃目標體系，明確實施路徑和改造模式。強調改造中對歷史文化資源的保護，在實施更新行動中防止大拆大建、促進產業高質量發展，大力推進“工改工”，提高存量工業用地資源配置效率。確保“三舊”改造進一步凸顯以人為本、關注民生的新型城鎮化理念，進一步促進用地集約高效，進一步提升城市建設品質。
（四）改造類型與方式指引。采取“多種模式、分類指導”的思路，針對不同地區、不同類型制定不同的政策和管理策略，確定“全面改造+微改造+混合改造”改造類型，形成分類改造指引。
（五）劃定“三舊”改造單元。結合揭陽戰略發展方向，綜合考慮道路、河流及產權邊界等因素，劃定106個“三舊”改造單元，構建“三舊改造單元—三舊改造項目”的空間管控規劃體系，對“三舊”改造單元提出詳細指引。“三舊”改造單元以連片改造為原則，確保基礎設施和公共服務設施相對完整，綜合考慮道路、河流及產權邊界等因素。
（六）加強對改造用地的空間管控。結合國土空間總體規劃、控制性詳細規劃的開發強度、密度等控制指標要求，提出相應的控制分區，對開發強度進行五級分區控制。具體“三舊”改造項目容積率的確定應以本次規劃分區和控規為基礎，以成本和收益基本平衡為原則，通過單元規劃論證確定。
（七）專項控制指引。重點針對產業升級、綜合交通、城市配套要求、歷史文化和自然生態保護、人居環境質量改善等進行規劃和引導，增強“三舊”改造規劃對于完善城市功能、優化空間布局，推動城市存量用地綜合效益的科學提升。
城市產業升級指引。通過政府統籌，企業參與，重點推進舊廠房用地整合改造。在老城區、榕江新城建設現代服務業集聚區，引導金融保險、商務商貿、文化創意等產業集聚，發揮規模集聚效益。推動傳統產業園區升級改造，規劃具有產業特色的工業園區，引導具有發展前景和土地產出率較高的工業企業向園區集聚。通過“三舊”改造單元，對零散地塊進行統一謀劃，統籌開發，為產業發展提供良好的空間載體。對有條件的低效村級工業園、“退二進三”舊廠房等工業用地進行微改造，構建低成本、便利化、全要素、開放式的眾創空間。
綜合交通優化指引。通過“三舊”改造對用地布局和結構進行調整，進一步完善交通設施布局、增加設施供給。嚴格落實規劃的軌道交通線位、站點，為軌道交通建設預留空間。
公共服務設施指引。配套服務設施及保障性住房布局應與未來城鄉發展空間布局相結合，合理利用“三舊”改造用地資源完善公益性公共服務設施建設，構筑多中心、多層次、網絡化的配套服務設施體系，滿足公眾教育、醫療、體育、文化等各類生活需求，提升居民生活水平。
歷史文化保護與利用指引。有效保護和合理利用歷史文化資源，延續傳統格局和風貌。以《揭陽古城保護條例》《揭陽歷史文化名城保護規劃》等法律法規及上位規劃為依據，提出古城范圍內以保護為主，加強對歷史城區、歷史文化名鎮名村和歷史文化街區、不可移動文物和歷史建筑、非物質文化遺產等不同層次歷史文化資源的有效保護和合理利用，注重與旅游業發展、潮汕文化特色傳承、公共空間營造相結合。持續推進揭陽古城等歷史文化地標及周邊環境的品質及功能提升。
（八）重點改造片區及改造時序指引。結合國土空間總體規劃、控制性詳細規劃的規劃目標與要求，與近期建設規劃等相關規劃協調、對接揭陽市、區兩級重點平臺建設范圍，確定近期9大重點改造片區。結合各區實際改造需求，建議采用試點先行，社會公益性項目優先、亟待完善用地手續的項目優先的原則，有序推進“三舊”改造工作。
（九）建立健全規劃實施機制。結合省市“三舊”改造相關政策和經驗，提出與揭陽實際情況相匹配的政策保障、規劃管控、組織工作體系等實施機制建議。強化規劃的引領和控制作用。建立“專項規劃—年度實施計劃—控規單元(‘三舊’改造單元)規劃—‘三舊’改造方案”的“三舊”改造規劃管控體系，促進“三舊”改造長效運作的系統性機制形成，注重“三舊”改造工作的整體性和前瞻性。
三、公眾意見及專家意見采納情況
《規劃》于2019年8月召開專家評審，與會專家認為規劃思路清晰、調查詳實、內容全面實施性強，原則通過專家評審，同時提出“加強與相關規劃銜接、完善重點改造片區管控指引和策略引導、細化落實近期重點改造項目”等意見，《規劃》均予以完善落實。
《規劃》于2020年12月25日至2021年1月25日通過網站進行公示，公示期間未收到意見。
無障礙版
揭陽市人民政府門戶網站