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揭陽市人民政府關于印發揭陽市農村宅基地和住房建設管理辦法的通知

揭府規〔2021〕2號

各縣（市、區）人民政府（管委會），市政府各部門、各直屬單位：

　　《揭陽市農村宅基地和住房建設管理辦法》已經市人民政府六屆90次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市農業農村局反映。

　　    揭陽市人民政府

　　 2021年2月7日

揭陽市農村宅基地和住房建設管理辦法

　　第一章  總則

　　第一條為了規范本市農村宅基地和住房建設管理，促進節約集約用地，保障村民的居住權益，推進鄉村振興戰略實施，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》等法律法規的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域范圍內農村宅基地和村民住房建設活動管理。

　　第三條農村宅基地和村民住房建設管理，應當合法合規，尊重民意，遵循規劃先行、一戶一宅、節約集約、安全環保，體現歷史文化、地域特色和鄉村風貌。在尊重村民意愿的基礎上，因勢利導，鼓勵村民集體建房。

　　第四條本辦法中下列用語的含義：

　　（一）農村宅基地，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農村村民超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。農村宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。

　　（二）農村村民，是指具有本農村集體經濟組織成員資格的人員。

　　（三）村民建房，是指由村民以戶為單位,自行申請宅基地建造住房（含原址翻建、改擴建、新建等）的活動。

　　（四）集體建房，是指村級組織（指村民委員會或者農村集體經濟組織，下同）受村民委托，在村域或者鎮域范圍內，利用宅基地統一規劃、統一設計、集中建造住房的活動。

　　第五條縣（市、區）人民政府要加強對本行政區域內農村宅基地和村民住房建設管理的組織領導，統籌組織協調相關部門、鎮街（含鄉鎮人民政府和街道辦事處，下同）、村級組織依法履行職責。

　　第六條鎮街負責本轄區內農村宅基地和村民住房建設的具體管理工作，履行以下職責：

　　（一）負責組織編制村莊規劃；

　　（二）依法辦理村民住房建設用地的審批或者審核手續，核發農村宅基地批準書；

　　（三）負責審批村民住房建設規劃許可、工程放線驗線和規劃條件核實；

　　（四）對村民建房安全質量進行現場指導和檢查；

　　（五）對村民住房建設進行開工查驗和竣工驗收；

　　（六）建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，及時將審批情況報縣級農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等部門備案；

　　（七）對村民住房建設違法用地和違法建設的認定和查處工作；

　　（八）對村民住房建設情況進行日常巡查、監督管理，通過開展動態巡查，及時發現并制止違法建設；

　　（九）指導村民委員會做好村民用地建房自治管理；

　　（十）相關法律法規規定的其他職責。

　　第七條村級組織應當建立健全宅基地和村民住房建設管理制度，將宅基地和村民住房建設管理內容納入村規民約，引導村民遵守村規民約、依法依規用地建房，及時發現和勸阻違法建設行為，并向鎮街報告。

　　第八條農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將村民建房新增宅基地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

　　自然資源部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記。

　　住房和城鄉建設部門負責農村住房設計、施工和工程質量的管理，引導村民住房建設風貌的提升。

　　發展改革、公安、民政、生態環境、交通運輸、水利、文化旅游、城市管理執法、林業、電力等有關部門按照各自職責，協同實施本辦法。

　　第九條鎮街應當設立宅基地和村民住房建設管理服務窗口，統一受理宅基地和村民建房申請，簡化審批流程，實行一站式辦理審批或審核事項。

　　第十條縣（市、區）人民政府應當結合本地實際情況，采取有力措施，鼓勵、引導有條件的地區，推廣村民集體建房，提高農村建設用地的使用效率。

　　第十一條各級人民政府以及農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等有關部門和村級組織應當加強規劃、土地、建設管理相關法律法規知識的宣傳教育，提高村民依法用地建房的意識。

　　第二章  規劃和用地

　　第十二條市、縣（市、區）人民政府和鎮街根據村莊發展需求，可在國土空間規劃和村莊規劃中預留不超過5%的建設用地機動指標，用于保障村民居住、農村公共公益設施、鄉村文旅設施及農村新產業新業態建設需求。對一時難以明確具體用途的建設用地，可以暫時不明確規劃用地性質。各地可在村莊規劃中劃定不超過現狀建設用地規模20%的有條件建設區（不得占用永久基本農田和生態保護紅線），作為村莊未來發展的備用地，并與上級國土空間規劃做好統籌銜接。

　　市、縣（市、區）人民政府應當根據村莊規劃建設用地需求，加強新增用地指標保障。

　　第十三條鎮街應當根據有關法律法規的規定組織編制和完善國土空間規劃、村莊規劃。村莊規劃應當從農村實際出發，尊重村民意愿，體現地域、鄉村特色，注重保護和傳承傳統文化，合理安排農村住房用地布局和建設用地規模。經批準的村莊規劃應當予以公示。

　　第十四條村莊規劃應統籌兼顧當地經濟社會現狀和發展需要，堅持簡明扼要、規范嚴謹的原則，以村民住房建設管理要求和村莊整治為重點，落實縣域鄉村建設規劃確定的主要內容。村莊規劃應根據農村人口數量和增長趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，劃定村莊規劃區和居民點管控邊界，確定用地規模和管控要求。尊重村民意愿，鼓勵適度集中建設村民住宅，統籌農村公益事業、基礎設施、生態和生產生活用地需求,改善村民居住環境和條件，并體現鄉土特色風貌。

　　禁止在地質災害危險區內規劃和建設農房。

　　第十五條農村村民一戶只能擁有一處宅基地或擁有多處宅基地但累計占地總面積必須符合標準。面積按照如下標準執行：平原地區和城市郊區每戶不得超過80平方米，丘陵地區每戶不得超過120平方米，山區每戶不得超過150平方米。

　　村民建房應統一規劃、統一管控，原則上建筑總層數不超過6層，高度不超過27米，建筑面積由各縣（市、區）結合當地實際確定。

　　現有宅基地面積在規定標準之內，且符合規劃要求的村民建房，經過審批，可以在原址新建、改擴建或者重建。

　　第十六條村民經批準易地建房的，應當在房屋竣工后6個月內將原宅基地退還原宅基地所屬的農村集體經濟組織。

　　第十七條位于城鎮開發邊界外的村莊，鎮街依據村莊規劃審批村民住房申請，依法核發農村宅基地批準書和鄉村建設規劃許可證。鼓勵建設聯排式住宅。

　　位于城鎮開發邊界內的村莊，原則上采取集體建房方式建設住房，充分利用現有存量建設用地，滿足人多地少地區的村民居住需求，一般不再安排獨戶分散的宅基地，根據土地和規劃情況，可以建設住宅小區，也可單棟建設。存量住房允許按照宅基地建房標準及村規民約進行原址翻建或者改建。

　　第十八條村民建設住房應當符合國土空間規劃、村莊規劃、林地保護利用規劃（涉及林地的），盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，不得占用生態保護紅線、永久基本農田、高標準農田、自然保護地，不得在地質災害隱患點和河道行洪區等危險區域選址建房，避開公路建筑控制區、鐵路線路安全保護區、電力線路保護區、飲用水水源一級保護區、列入省級以上保護名錄的野生動植物自然棲息地、重要旅游景區景點、風景名勝區、歷史文物保護單位等重點區域范圍建房。

　　第十九條住房和城鄉建設部門負責編制縣級鄉村農房風貌外觀設計樣式，供農村建房參照執行。鎮街應當根據本地鄉村風貌導則，結合地區自然肌理、傳統文化和建筑風貌元素等，將風貌管控要求納入村規民約，并通過專業設計引導村民建房。

　　農村住房結構設計要符合抗震、抗風和結構安全的要求，建筑設計要符合適用、安全、經濟、協調、美觀原則，外立面裝飾材料和色彩選擇符合村莊規劃風貌要求，鼓勵體現地方建筑風貌和特色，防止采取簡單照搬外地建筑風格等做法。

　　第二十條村民建房實行土地利用計劃管理。

　　各縣（市、區）自然資源部門會同農業農村部門，每年要以縣（市、區）域為單位，提出需要保障的村民住房建設用地計劃指標需求，按規定程序申報，計劃指標實行單列安排。

　　市自然資源部門根據省每年新增建設用地計劃指標安排情況，結合各縣（市、區）提出的村民住房建設用地計劃指標需求等因素，合理安排村民住房建設用地計劃指標，保障村民住房建設用地。當年保障不足的，下一年度優先保障。

　　各縣（市、區）自然資源部門要統籌新增建設用地計劃指標、建設用地增減掛鉤指標、存量建設用地、批而未供土地等各類土地資源要素，合理保障村民住房建設用地。涉及林地的，需依法辦理征占用林地手續。

　　第三章  村民建房

　　第二十一條村級組織應當建立宅基地分配資格登記臺賬制度，按照村民申請、村級組織審核、公示公開的程序確定符合資格的申請人，并納入資格名錄庫，實行一年一次動態管理。納入資格名錄庫的，才能取得或者受讓宅基地使用權。資格名錄庫應當定期上報鎮街備案。

　　（一）“一戶”的認定。符合以下5種情形之一的可認定為“一戶”：

　　1.夫妻與未成年子女同住的為一戶；

　　2.有兄弟姐妹的，提倡其中一人與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到成年確有分戶需要的，可申請分戶；

　　3.是獨生子女的，結婚后可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶；

　　4.離異后無房一方或者無房一方再婚且配偶無房的可為一戶；

　　5.法律法規規定或者經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　（二）“一宅”的認定。由村民向村級組織申報，經村級組織審核公示后無異議的，村級組織出具意見，并報鎮街審核確認。按照“以成員認定、以戶取得”的原則，以“一戶”為單位認定規則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

　　（三）其他情形。符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，在符合村莊整體風貌及村規民約，且整治后與周邊整體環境相協調的情況下，視為多戶合并建房，每戶可認定為“一戶一宅”。

　　第二十二條符合下列條件之一的村民，需要申請宅基地建房的，可以以戶為單位提出申請：

　　（一）符合“一戶”認定情形條件的戶；

　　（二）外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，在本集體內沒有宅基地，經過本集體經濟組織民主程序同意的；

　　（三）因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃及進行鎮村公共設施和公益事業建設，需要搬遷安置的；

　　（四）法律法規規定或者經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　第二十三條村民申請宅基地或者認購村民公寓式住房，有下列情形之一的，不予批準：

　　（一）不符合一戶一宅條件的；

　　（二）不符合國土空間規劃或者村莊規劃的；

　　（三）申請新建住房，但拒絕提交退出原宅基地承諾書的;

　　（四）所申請的宅基地存在權屬爭議的；

　　（五）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　（六）原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　（七）已參與集體建房，住房權益已得到保障的；

　　（八）有違法用地或者有違法住房建設行為未經處理的；

　　（九）法律法規規定或者經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　第二十四條村民申請用地建房，應當持下列資料向村級組織提出申請：

　　（一）按照要求填寫的村民用地建房申請表；

　　（二）申請人的身份證及戶口簿；

　　（三）申請易地新建住房的，需提交同意退出原宅基地承諾書，分戶居住或者其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形除外。   

　　村民用地建房申請表格式，由市農業農村部門會同自然資源、住房和城鄉建設部門制定。各縣（市、區）可進一步優化和細化。

　　第二十五條  農村集體經濟組織接到村民宅基地和建房申請后，應當召開農村集體經濟組織成員（代表）會議討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于5個工作日。

　　公示無異議或者異議不成立的，所在農村集體經濟組織將村民申請、農村集體經濟組織成員（代表）會議記錄等材料交村民委員會審查。審查通過的，由村民委員會簽署意見，報送鎮街。

　　第二十六條鎮街應當在接到村民委員會報送材料后，組織農業農村、自然資源等有關部門進行實地審核。

　　農業農村部門負責審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審批建議。自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、村莊規劃、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，應辦理農用地轉用審批手續。涉及林業、水利、電力等部門的要及時征求意見。

　　鎮街根據各部門聯審結果，對村民宅基地和建房申請進行審批。審批應當在20個工作日內完成。

　　村民宅基地和建房批準后，由鎮街核發農村宅基地批準書和建設規劃許可證。

　　第二十七條經批準建房的村民應當在開工前向鎮街申請劃定宅基地范圍。

　　鎮街應當在10個工作日內，到實地丈量劃定宅基地，并派員到現場進行開工查驗，實地確認宅基地內擬建住房的平面位置和規劃設計層數、高度、風貌等。

　　村民建房應當嚴格按照用地批準文件、規劃許可內容和施工圖紙的要求進行施工。

　　第二十八條村民建房完工后，應當申請鎮街進行竣工驗收。鎮街應當在接到申請后，組織相關人員到現場進行勘查，20個工作日內出具驗收結果。

　　鎮街應當到實地檢查村民建房是否按照農村宅基地批準書、規劃許可內容以及農房風貌管控標準的規定要求進行建設。

　　經驗收符合規定的，鎮街應當出具農村宅基地和建房（規劃許可）驗收表，并將驗收結果報送縣（市、區）農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等部門備案。通過驗收的，村民可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

　　第二十九條村民應當自取得農村宅基地批準書和建設規劃許可證之日起1年內開工建設。逾期未開工建設且未辦理延期手續或者申請延期未獲批準的，農村宅基地批準書和建設規劃許可證失效。

　　需要延長期限的，應當在期限屆滿30日前向鎮街提出申請辦理延期手續，經批準延期的，延期不得超過6個月。

　　農村宅基地批準書和建設規劃許可證失效后可以重新申請。

　　第三十條村民建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或經其審核的施工圖紙，或者免費使用市、縣（市、區）住房和城鄉建設部門推薦的通用圖集。

　　施工圖紙應當符合相應技術規范、設計標準以及鄉村風貌導則。

　　市、縣（市、區）住房和城鄉建設部門應當組織落實向村民推薦通用圖集的實施工作。

　　市、縣（市、區）住房和城鄉建設部門應當建立農村建筑工匠名單。

　　第三十一條村民建房應當選擇具有相應資質的建筑施工企業或者相應技能的農村建筑工匠施工，使用合格建筑材料和建筑配件、設備，在施工中要采取安全施工措施。

　　第三十二條村民應當與施工隊伍簽訂建房協議，并約定質量和安全責任。

　　鎮街應當協助配合住房和城鄉建設部門做好村民建房實施質量和安全監督。村民建房的質量和安全監督也可以委托符合條件的第三方質量安全管理機構實施。

　　第四章  集體建房

　　第三十三條縣（市、區）人民政府應當按照經批準的村鎮規劃，結合實際，組織制定集體建房實施計劃。有條件的村級組織可以按照有關規定實施集體建房。

　　第三十四條村級組織為集體建房的建設主體，并負責集體建房的資金籌措、方案設計、住房分配方案制定、土地整理（含拆遷）、原宅基地退出（收回）、項目施工、基礎設施配套、建成后的小區管理等。

　　第三十五條符合下列情形之一的村民，可以申請分配集體建房：

　　（一）未分配宅基地，且符合“一戶一宅”宅基地申請政策的本集體經濟組織成員；

　　（二）與村集體協商一致，由村集體收回宅基地使用權，并注銷原宅基地使用證及其房屋所有權證，憑宅基地“以地換房”的村民；

　　（三）原住房不符合規劃或者因國家、集體建設需要搬遷的，或者因自然災害等原因，需要安置的；

　　（四）經縣級人民政府批準納入的其他情形。

　　第三十六條集體建房應符合下列要求：

　　（一）符合城鄉規劃法等法律法規及國家有關技術規范要求；

　　（二）以城市居住區規范要求進行高起點設計，為多層或高層單元式住宅樓，應按實際需要建設多種戶型，以滿足不同村民家庭的住房需求；

　　（三）建房規模以“戶”的實際需求為基準，可按不高于實際需求上浮20%進行建設和預留。

　　第三十七條集體建房應按下列程序申報：

　　（一）編制方案。編制集體建房方案（包括資金籌措、成本核算、房屋分配、建設計劃等內容），方案需符合國土空間規劃、村莊規劃、林地保護利用規劃（涉及林地的），選址需避讓自然保護地，并予以公示和征求意見。

　　（二）方案表決。建房方案須經過具有土地所有權的農村集體經濟組織成員（代表）會議表決通過。

　　（三）結果公示。表決結果及相關材料應當予以公示，公示期不少于5個工作日。

　　（四）鎮級審核。經表決通過的申報材料報鎮街審核。鎮街嚴格審查把關材料的真實性、是否符合國土空間規劃、村莊規劃、林地保護利用規劃（涉及林地的），是否經過民主表決及公示程序、房屋分配對象是否適格等，審核通過后將方案報縣級人民政府審批。

　　（五）縣級審批。縣級人民政府收到材料后應當組織農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等有關部門進行復審，復審通過的，準予辦理建設用地規劃許可和用地批準手續。

　　（六）項目報建。方案通過縣級人民政府審批的，以村級組織為主體申請辦理用地、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證和竣工驗收等手續。集體建房項目免收城市基礎設施配套費。

　　 第三十八條經合法批準的在集體建設用地上建設的村民公寓或者住宅小區，經首次登記后，確權登記給符合住房分配條件的村民，給予頒發不動產權證書。

　　第五章  宅基地使用權流轉

　　第三十九條進城落戶的村民依法保留其原來合法取得的宅基地使用權，也可以依法自愿有償退出宅基地。鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

　　農村宅基地只能在本集體經濟組織內流轉，不允許轉讓給本集體經濟組織以外的人員或者組織。

　　第四十條轉讓、贈與、互換的宅基地應符合以下條件：

　　（一）符合市縣鎮國土空間總體規劃和村莊規劃；

　　（二）宅基地使用權及地上房屋所有權無權屬爭議；

　　（三）轉讓人轉讓、贈與宅基地后，能夠保障基本居住需要的；

　　（四）受讓人、受贈人、互換人應為在本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的人員；轉讓行為的，受讓人須符合本辦法第二十一條宅基地申請條件；

　　（五）法律法規規定或者經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　第四十一條轉讓、贈與、互換宅基地應按下列程序申報：

　　（一）申請。轉讓、贈與、互換宅基地的雙方當事人應當同時向所在農村集體經濟組織申請，經成員（代表）會議同意后，由所在農村集體經濟組織將雙方的相關信息公示，公示期不少于5個工作日，公示無異議或者異議不成立的，報送村民委員會審核；

　　（二）審核。村民委員會審核通過的，報送鎮街審批；

　　（三）審批。鎮街派員調查，符合條件的，采取集中審批，審批結果予以公告；

　　（四）簽訂協議。經鎮街批準后雙方簽訂協議；

　　（五）轉移登記。以轉讓、贈與、互換方式流轉的，當事人應當按照相關要求辦理不動產轉移登記。

　　第四十二條縣（市、區）、鎮街和村級組織可以采取多種形式，鼓勵村民依法自愿有償退出宅基地。

　　第六章  監督管理

　　第四十三條鎮街應當依法對宅基地和村民建房進行監督檢查，建立健全動態巡查制度，依法組織開展農村用地建房動態巡查，切實做到對涉及宅基地使用、建房規劃、建設施工、違法占地建房等違法違規行為早發現、早制止、早報告、早查處。

　　縣級人民政府及其農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等部門依據法定職責加強指導和監督檢查。

　　第四十四條未依法取得規劃許可或者未按照規劃許可的規定進行建設的，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定，由鎮街責令停止建設、限期改正；逾期不改正的可以拆除。

　　第四十五條村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條和《廣東省人民政府關于農村村民非法占用土地建住宅行政執法權的公告》（粵府函〔2020〕84號）的規定，由鎮街責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　跨行政區域的案件和縣級以上人民政府及其行政主管部門認為影響較大的案件，由縣級以上人民政府農業農村主管部門依照前款的規定處理。

　　超過縣（市、區）人民政府規定的標準，多占的土地以非法占用土地處理。異地新建房屋竣工后，不按規定退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

　　第四十六條實施村民住房建設的主體和參與村民住房建設的勘察、設計、施工、監理單位依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

　　村民住房建設的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規和規章規定的，由鎮街或者城市管理執法部門依法予以處罰。

　　第四十七條有關單位相關工作人員在宅基地和村民建房管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依紀依法追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十八條非法買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十四條的規定處理。非法轉讓宅基地用于非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十二條的規定處理。

　　第七章　附則

　　第四十九條各縣（市、區）人民政府依照本辦法，結合本行政區域實際制定實施細則。相關職能部門要依據各自職責制定出臺相關配套文件。

　　揭陽空港經濟區管委會參照建制縣（市、區）執行。農場參照鎮街執行。涉農社區參照行政村執行。

　　第五十條本辦法2021年3月15日起實施，有效期5年。