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揭陽市公共租賃住房管理實施細則

(征求意見稿)

 

第一章 總　則

 

    第一條　為了加強對公共租賃住房的管理，保障公平分配，規范運營與使用，健全退出機制，根據《公共租賃住房管理辦法》、《住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》、《住房城鄉建設部關于并軌后公共租賃住房有關運行管理工作的意見》、《廣東省城鎮住房保障辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本實施細則。

    第二條　本市行政區域內公共租賃住房的房源建設籌集、配租、準入、退出和監督管理等活動，適用本實施細則。

    第三條　本實施細則所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

　　公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

　　公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

    第四條　市人民政府負責公共租賃住房政策制訂、任務下達、監督檢查等工作。縣（市、區）人民政府負責轄區內公共租賃住房具體政策制訂、計劃編制、組織實施及監督管理等工作。市住房和城鄉建設局是本市公共租賃住房的行政管理部門，負責全市公共租賃住房指導協調、督促等相關工作，并會同有關部門進行考核。

    市房管局是揭陽市本級公共租賃住房具體實施單位。負責揭陽市級公共租賃住房計劃編制、組織實施和管理工作，縣（市、區）住房保障工作部門負責轄區內公共租賃住房計劃實施和管理工作。

    各級發改、國土、規劃、民政、財政、監察、國稅、地稅、人力資源和社會保障、人行、銀監等部門，按照職責分工，做好公共租賃住房相關管理工作。各街道辦事處（或鄉鎮人民政府）、社區居委會配合做好公共租賃住房相關工作。　　

    第五條　各級住房保障實施部門應會同有關部門調查當地公共租賃住房保障對象數量和房源需求狀況，在住房保障規劃中明確規劃期內公共租賃住房的房源籌集、土地供應和資金安排，并編制公共租賃住房年度計劃，經當地政府批準后組織實施。

    第六條　公共租賃住房保障納入市人民政府對縣（市、區）住房保障年度責任制考核。市住房和城鄉建設局會同有關部門檢查市房管局和各縣（市、區）公共租賃住房實施情況，并開展督查和考核。

 

第二章　資金和房源籌集

 

    第七條　公共租賃住房的資金來源，主要包括：

   （一）中央和省安排的專項補助資金；

   （二）市、縣（市、區）財政預算安排的資金；

   （三）在土地出讓凈收益安排的廉租住房保障資金中統籌部分資金；

   （四）通過投融資方式和公積金貸款籌集的資金；

   （五）公共租賃住房租金收入和配套設施出租出售收入；

   （六）發行企業專項債券；

   （七）社會捐贈；

   （八）經市人民政府批準可納入公共租賃住房籌集資金使用的其他資金。

    第八條  鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。

    第九條　公共租賃住房建設資金實行專款專用，不得挪作他用。政府投資建設公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級財政，實行“收支兩條線”管理。公共租賃住房租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

企業和其他機構投資建設的公共租賃住房租金收入，應優先用于歸還公共租賃住房建設貸款以及公共租賃住房的維護和管理支出。

    第十條　公共租賃住房的房源籌集方式，主要包括：

    （一）政府籌集

    1、政府組織投資建設、收購和租賃的住房；

    2、按5%比例在商品住房開發以及“三舊”改造中的商品房項目中配套建設；

    3、在拆遷安置房項目和其他保障性住房項目中配套建設；

    4、機關、企事業單位的現有存量公房、直管公房改造成公共租賃住房；

    5、廉租住房和經濟適用住房按照有關規定轉為公共租賃住房。

   （二）產業基地配套

    結合產業園區建設，符合規劃要求，按照生產區與居住區分離原則，集中配套建設以集體宿舍形式為主的公共租賃住房。

    （三）社會籌集

    1、企業、村集體以及其他社會力量在符合城鄉建設規劃前提下，利用受讓土地投資建設公共租賃住房；

    2、社會捐贈。

    第十一條　公共租賃住房規劃，應充分考慮承租對象交通、就業、就學、就醫等基本需求，合理安排區位布局。

    公共租賃住房建設應積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備，推動節能、省地、節水、節材及環境保護工作，提高住宅建設的整體水平。

    第十二條　公共租賃住房建設用地納入土地利用年度供應計劃和住房保障規劃年度實施計劃，在申報年度用地供應指標時單獨列出，予以優先保障。

    政府投資的公共租賃住房建設用地，采取劃撥方式供應。其他資金投資的公共租賃住房建設用地，通過有償使用方式供應。新建公共租賃住房只能租賃，不得出售。公共租賃住房項目中的配套設施建設應按國家和省有關規定執行，并依法辦理相關手續。

    第十三條　公共租賃住房建設免繳行政事業性收費和政府性基金，開發建設和租賃經營所涉及的其他稅費優惠政策按國家和省有關規定執行。

    第十四條　按照“保本微利”原則，政府可以通過資本金注入、投資補助、貸款貼息、房租補貼等形式支持社會力量參與公共租賃住房的建設和經營，也可以在明確政策、合同約定的前提下通過公開招標形式由社會企業參與建設管理。

    社會資金投資建設或配套建設公共租賃住房，國土部門和規劃部門應當在每宗土地出讓條件中，明確配套建設的公共租賃住房總建筑面積、單套建筑面積、套數、套型比例、建設及裝修標準、建成后移交、回購或出租所涉及的租賃管理、租金標準等事項，明確相關責任和權利，并在土地出讓合同中約定。

    第十五條　新建公共租賃住房包括集體宿舍和成套住宅，成套住宅單套建筑面積控制在60平方米以下（以30～60平方米為主），戶型包括單間、一室戶和兩室戶。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應滿足宿舍建筑設計規范的有關規定。非新建方式籌集的公共租賃住房，要堅持適用、滿足基本住房需求原則。

    新建公共租賃住房應根據承租對象的居住和生活需要，同步建設相應配套設施、生活服務用房和管理用房，并實施物業管理。

    第十六條　公共租賃住房按照“經濟、環保”原則進行簡易裝修，配置必要的生活設施。

    第十七條　公共租賃住房工程項目的驗收和保修，按照國家有關規定執行。

    第十八條　公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”原則，并在房地產登記簿和權屬證書上載明公共租賃住房性質；屬于共有的，應當注明共有份額。在公共租賃住房性質不變的前提下，投資者權益可以依法轉讓。

 

第三章　申請和審核

    第十九條　符合下列條件的家庭（或個人，下同）可以申請公共租賃住房：

   （一）城鎮中等偏下收入住房困難家庭。需同時具備下列條件：

    1、申請人及其共同申請的家庭成員具有本地城鎮常住戶口，并在本地工作或居住；

    2、家庭人均年收入低于當地城鎮居民人均可支配收入；

    3、在當地無房（含無自有房產、租住公房和工作單位安排的臨時住房，下同）或所擁有的自有住房、承租公有住房的建筑面積低于戶36平方米或人均13平方米的家庭。

    4、申請時沒有享受其他住房保障政策。

5、符合條件的孤、老、病、殘、革命傷殘軍人、烈屬或者環衛工人等特殊困難家庭，可以優先申請實物配租。

    （二）新就業人員。需同時具備下列條件：

    1、自畢業的次月起計算，畢業不滿5年；

    2、具有大中專院校、職校畢業證書；

    3、已與本地用人單位簽訂3年以上勞動（聘用）合同；

    4、申請前6個月連續在本市繳納社會保險費；

    5、申請人及其配偶、申請人及其配偶的直系親屬在當地無住房資助能力；

    6、申請時沒有享受其他住房保障政策。

   （三）外來務工人員。需同時具備下列條件：

    1、非本市戶籍，但在本市穩定就業7年以上，依法簽訂勞動（聘用）合同的外來務工人員。

    2、申請人及其配偶、未婚子女在當地無房；

    3、申請時沒有享受其他住房保障政策。

    城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員申請公共租賃住房的收入線標準由市、縣（市、區）人民政府確定后向社會公布。

    （四）各開發區（工業園區）、大中專院校等單位引進的人才，經市組織、人社等部門確定為高層次創業創新人才，在本市沒有自有住房的，可申請公共租賃住房。

    第二十條　城鎮中等偏下收入住房困難家庭的公共租賃住房申請，由申請人向戶籍所在地社區居委提出。對申請材料齊全的，社區居委會應予以受理，5日內報街道辦事處（鎮人民政府）初審。街道辦事處（鎮人民政府）應自受理之日起20個工作日內，就申請家庭的戶口、收入、住房狀況等進行全面調查，提出初審意見，在社區內公示。公示期限不少于20 天，經公示無異議或異議不成立的，由街道辦事處（鎮人民政府）將申請材料、初審意見和公示情況一并報送當地公共租賃房屋管理機構。

    申請廉租住房的，街道辦事處（鎮人民政府）應將申請材料、初審意見和公示情況一并報送當地民政部門。民政部門應當自收到上報材料之日起15 個工作日內，對申請家庭的收入情況進行審核，并出具意見，將申報材料轉交當地租賃房屋管理機構。

    租賃房屋管理機構自收到街道辦事處（鎮政府）或民政部門提交的相關材料之日起20個工作日內，會同有關部門，對申請家庭住房狀況、收入情況進行審核，提出審核意見。

對符合申請條件的家庭，應當予以公示，公示期限不少于20天，經公示無異議或異議不成立的，批準申請家庭納入公共租賃住房保障范圍，登記為公共租賃住房輪候對象，并向社會公開；對不符合條件的，應當通知申請人所在街道辦事處（鎮人民政府），由街道辦事處（鎮人民政府）通知申請人并說明理由，申請人對審核結果有異議的，可向租賃房屋管理機構申請復核。

    新就業人員、外來務工人員和高新人才申請公共租賃住房，由所在單位統一向當地租賃房屋管理機構提出申請，個人申請不予受理。租賃房屋管理機構收到申請單位的申請材料后，應當在5個工作日內進行審查，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應一次性告知申請單位需要補正的全部內容。補正材料所用的時間不計入租賃房屋管理機構審核的時間。除前款規定外，自租賃房屋管理機構收到申請材料之日起即為受理。

    租賃房屋管理機構應在受理之日起15個工作日內對申請材料進行審核，作出決定。經審核不符合條件的，租賃房屋管理機構應當告知申請單位并說明理由；經審核符合條件的，進入配租環節。

第四章　輪候和配租

    第二十一條  對登記為輪候對象的申請人，應當在輪候期內安排公共租賃住房，輪候期不超過5 年。

    第二十二條  公共租賃住房房源確定后，租賃房屋管理機構應當制定配租方案并向社會公布。配租方案應當包括房源的位置、數量、戶型、面積，租金標準，供應對象范圍，意向登記時限等內容。

企事業單位投資的公共租賃住房的供應對象范圍，優先向本單位符合條件的職工出租，剩余房源由當地政府調劑安置其他保障對象租住。

    第二十三條  配租方案公布后，輪候對象可以按照配租方案，到當地租賃房屋管理機構進行意向登記。

租賃房屋管理機構應當會同有關部門，在15個工作日內對意向登記的輪候對象進行復審。對不符合條件的，應當書面通知并說明理由。

    第二十四條  對復審通過的輪候對象，租賃房屋管理機構可以采取綜合評分、隨機搖號等方式，確定配租對象與配租排序。

    綜合評分辦法、搖號方式及評分、搖號的過程和結果應當向社會公開。

    第二十五條  配租對象與配租排序確定后應當予以公示。公示無異議或者異議不成立的，配租對象按照配租排序選擇公共租賃住房，每個配租對象只能選擇一套公共租賃住房。配租結果應當向社會公開。

    第二十六條 復審通過的輪候對象中轉業退伍軍人或享受國家定期撫恤補助的優撫對象、孤老病殘人員等，可以優先安排公共租賃住房。

    第二十七條  配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權人或者其委托的運營單位與配租對象應當簽訂書面租賃合同。

    第二十八條　公共租賃住房由業主單位或政府指定的運營管理機構負責日常維護和管理。

公共租賃住房房源實行統一配租，由住房保障主管部門統籌安排，任何單位和個人不得擅自出租。

    第二十九條　公共租賃住房按照申請對象分類配租，配租方案由各縣（市、區）住房保障主管部門制訂并公布。

    根據配租方案，由公共租賃住房實施部門會同相關部門通過評分、抽簽或搖號等公開方式，確定承租對象，并按規定辦理入住手續。

    第三十條　公共租賃住房建筑面積與申請人的保障面積相對應，一人和二人戶以單間或一室戶型為主，三人及三人以上戶以二室戶型為主。

    第三十一條　公共租賃住房租金實行政府定價。綜合考慮社會經濟發展水平以及市場租賃價格水平等因素，并根據保障對象的承受能力，按同區域同類住房市場租金60～80%的比例分類確定。具體由價格公共租賃住房實施部門會同住房保障主管部門、財政部門確定，并報同級政府批準后向社會公布。租金價格標準每2年公布一次。

   符合配租條件的有房家庭租賃公共租賃住房，享受租金優惠的承租面積應扣除自有房屋（含承租公有住房）的面積。

    第三十二條　公共租賃住房租賃實行合同管理，租賃合同應當明確房屋坐落、面積、結構、居住人數、附屬設施和設備狀況，房屋用途和使用要求，保證金額度及相關規定，租金標準及支付方式，租賃期限，房屋維修責任，停止租賃的情形及退出機制，違約責任等內容。承租人應根據合同約定，按時支付租金及水、電、氣、物業管理等相關費用。

公共租賃住房租賃合同期限一般不超過5年，租賃合同期滿需要續租的，應在合同期滿3個月前重新申請，經審核符合條件的，重新簽訂租賃合同。

第五章　后續管理

    第三十三條　公共租賃住房家庭的戶籍、人口、收入、資產、住房、工作等情況發生變化，不再符合公共租賃住房保障條件時，應當及時向運營管理機構報告并退出。

    第三十四條　公共租賃住房實施部門會同相關部門對已經享受公共租賃住房政策的家庭所申報的家庭戶籍、人口、收入、資產、住房、工作等變動情況進行年審。經年審不符合公共租賃住房保障條件和承租規定的，必須退出。

    第三十五條　公共租賃住房實施部門應會同相關部門依法加強對社會公共租賃住房投資主體和運營管理機構的管理、監督、檢查，并實施考核，嚴格對社會投資主體的股份轉讓和公共租賃住房項目轉讓行為的審批管理和監管，以保障各方合法權益和公共租賃住房項目的有序運營服務。

第三十六條　承租公共租賃住房的新就業職工和外來務工人員的所在單位應積極協同當地住房保障主管部門和運營管理機構做好日常管理工作，承租人工作單位發生變動的，所在單位應及時告知運營管理機構。

第三十七條　建設全市一體化的住房保障信息網絡系統，公共租賃住房房源統一納入市住房保障信息管理網絡系統，并建立相應的房源、租賃、監督管理制度，人口、戶籍、計生服務的綜合協作管理制度。住房保障主管部門應當健全當地公共租賃住房管理信息系統和信息發布制度，全面、及時、準確地發布公共租賃住房供求信息，保證公共租賃住房管理工作的公開、透明與高效；完善公共租賃住房檔案管理制度，根據申請家庭享受住房保障變動情況，及時更新住房檔案，實現動態管理；建立信用記錄平臺，加強租賃管理。

第三十八條  公共租賃住房承租人不得將房屋轉租、轉借、轉讓，改變房屋使用用途；禁止加層、改建、擴建；禁止損害住房結構和設施設備。

第三十九條  承租人有下列行為之一的，終止租賃合同，收回公共租賃住房：

 （一）轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的；

    （二）改變所承租公共租賃住房用途的；

    （三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的；

    （四）在公共租賃住房內從事違法活動的；

    （五）無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的；

    （六）承租人不再符合承租條件的；

    （七）其他違反租賃合同行為。

    承租人拒不退回公共租賃住房的，租賃房屋管理機構應當責令其限期退回；逾期不退回的，租賃房屋管理機構可以依法申請人民法院強制執行。

    第四十條  承租人累計6個月以上拖欠租金的，應當騰退所承租的公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟。

    第四十一條  租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿3個月前向當地租賃房屋管理機構提出申請。租賃房屋管理機構會同有關部門對申請人是否符合條件進行審核。經審核符合條件的，準予續租，并簽訂續租合同。

    未按規定提出續租申請的承租人，租賃期滿應當騰退公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟。

    第四十二條  承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：

   （一）提出續租申請但經審核不符合續租條件的；

   （二）租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；

   （三）租賃期內，承租或者承購其他保障性住房的。

    承租人有前款規定情形之一的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位應當為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納。

搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金；承租人有其他住房的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟。

第六章　附　則

     第四十三條  各相關部門及其工作人員在公共租賃住房投資、建設、運營、管理中不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第四十四條  公共租賃住房的所有權人、運營單位、申請人、承租人、房地產經紀（中介）機構等單位和個人違反公共租賃住房有關規定的，由住房和城鄉建設行政主管部門根據《公共租賃住房管理辦法》、《廣東省城鎮住房保障辦法》等有關規定予以處罰。

    第四十五條　鼓勵有條件的企業在符合用地規劃前提下，參照公共租賃住房政策建設外來務工人員公寓、人才公寓，解決本企業或周邊企業的引進人才等新就業職工和外來務工人員居住問題。

第四十六條  縣（市、區）人民政府可根據本實施細則，結合當地實際制定具體實施辦法和操作細則。

    第四十七條  本實施細則自2016年 月 日起施行，有效期至2021年 月 日止。2011年1月31日施行的《揭陽市公共租賃住房實施細則》（揭陽市人民政府令第25號）同時廢止。