一、工作背景
為貫徹落實黨中央、國務院關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署，扎實推進揭陽市老舊小區改造工作，改善城市人居環境，提升城市建設品質，滿足人民日益增長的美好生活需要，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）和《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施
意見》（粵府辦〔2021〕3號）要求，結合我市實際編制本規劃。
二、編制總要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會以及中央經濟工作會議精神，堅持以人民為中心的發展思想，不斷增強人民群眾的幸福感、獲得感和歸屬感。
（二）規劃依據
《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作
的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)、《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）、《廣東省住房和城鄉建設廳關于編制報送城鎮老舊小區改造規劃的通知》。
（三）規劃范圍與期限
規劃范圍包括揭陽市中心城區（榕城區、揭東區、空港經濟區）及普寧市、惠來縣、揭西縣城區。改造對象主要為城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），不包括已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的棚戶區以及城中村等。重點改造2000年底前建成的老舊小區；2000年底以后建成、小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的老舊小區也可納入改造范圍，建設年限不得晚于2005年底。
規劃期限：2021-2025年。
（四）規劃目標
到“十四五”期末，完成全市91個老舊小區的改造，涉及總戶數約1.4萬戶，樓棟數449棟，總建筑面積111.67萬平方米。“以微改造見大成效”，提高居民生活質量，消除安全隱患，創造宜居環境。通過開展老舊小區改造，力爭營造出整潔、有序、美化的城市環境，為居民營造優美、整潔、有序的生活環境。
1.公共服務設施設備齊全。社區配備專業物業管理和完整的公共服務設施，在人口多、空間大的社區，建有小型廣場、公共演出戲臺、亭子、二類公廁、垃圾收集間（或垃圾壓縮站）、養老設施、體育健身設施、游憩觀賞設施、停車位和指示性標志物等，在空間小的社區建有石凳、石桌、園林小品等，配備社區志愿服務站、社區家長學校或家庭教育指導中心、嬰幼兒照護機構、關愛幫扶困難家庭、流動人口家庭未成年子女的機構和設施。
2.社區道路微循環通暢。充分考慮原有道路特點，選擇經濟、便捷、環保型的道路系統，發展建設社區慢行、步行道，保留和利用具有歷史文化價值的街道。道路能夠滿足消防車、救護車、垃圾車通行和居民休閑散步的需要，部分綠地建小路，方便居民出行。
3.社區公共綠地增量提質。公共綠地、宅旁綠地、配套
公建所屬綠地和道路綠地等綠化用地均100%綠化，發展部分垂直綠化，改建綠地率不低于20%。公共綠地采用開敞式，以綠籬或其它通透式隔墻分離。
4.立體空間整潔有序。加強臨街立面整治，防盜網、遮陽棚、空調外機罩等應規范設置，并盡可能在同一路段統一顏色、標準、材料。加強餐廚油煙整治，清理現有墻煙污潰，通過增設油煙排放或收集管，規范油煙排放，防止滲油污損墻面，加強管線整理，按照“強弱分設、整齊有序標識清晰、牢固安全、美觀協調”的原則整理主線，剪除版線，規整零線，有條件的小區爭取做到主線下地入單元，零線套管進戶，解決老舊小區“蜘蛛網”問題。
（五）規劃原則
1.堅持試點先行、突出重點、分批實施原則。2021年先
啟動50個城鎮老舊小區進行改造，其中開工建設的老舊小區不少43個，其他老舊小區立足現實、因地制宜分批實施改造，在2025年底前完成改造任務。
2.堅持政府主導、群眾主體、共同參與原則。為確保老舊小區改造效果，提高居民滿意度，各縣(市、區)人民政府要發揮主導作用，加大宣傳力度，積極引進社會資本投入，提倡居民出資共同參與。確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，在業主基本認同后實施改造計劃。
3.堅持建管結合、屬地管理、社會治理原則。在改造、
完善硬件配套設施的同時，建立健全物業管理工作機制，實現建管結合，做到改造完成一個、物業管理到位一個。對原社區負責管理的部分小區，經半數以上業主同意后，應引進物業服務企業承擔小區的物業管理工作。對暫時無法進駐物業的小區，按照“屬地管理”原則，仍由所在地街道、社區負責后期管理。
4.堅持財政配套、多方籌資原則。各縣(市、區)人民政府是項目資金籌措的責任單位，應在統籌中央、省補助和同級財政資金的基礎上，發揮主觀能動性，廣開融資渠道，爭取社會資本、各運營商（如自來水、電、燃氣、通訊和廣電等）的資金投入，動員社區居民自籌資金（符合條件的可申請動用房屋維修專項資金）參與建設。
5.堅持因地制宜、安全舒適原則。老舊小區改造內容分必建必改項目和小區業主自定項目二個部分。必建必改項目由住房城鄉建設、自然資源、城管執法等部門按照完善基礎設施和公共管理服務設施的要求列出項目清單，對城區進行交辦和考核驗收，各職能部門在確定清單時，有關基礎設施信訪突出問題應當優先列入改造項目；自定項目應以小區業主意見為主，根據小區現有條件和居民需求意見集中度合理確定。
三、現狀概況與存在問題
（一）城鎮老舊小區現狀概況。
根據調查摸底情況，全市需要改造老舊小區共有91個，涉及總戶數約1.4萬戶，樓棟數449棟，總建筑面積約111.67萬平方米。
（二）存在問題。
我市的老舊小區大多為1981年-2000年期間建成，小區
房屋性質主要為已房改公房和普通商品房兩類。因建設年限久遠，老舊小區主要存在市政配套設施老化、公共服務缺項、房屋天面漏水、外墻脫落、給排水管網破損堵塞、強弱電管線混亂、消防設施殘缺等問題。從調查情況來看，我市擬改造的這些小區大部分建成在20年以上，由于原來設計標準比較低，管網破舊、公共服務缺失，直接關系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。需通過外部環境的改造、基礎設施的改造和服務設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了很多難點。一是居民意見難以統一。老舊小區人員組成復雜，小區住戶一般以老年人、臨時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，意見眾口難調的情況。二是綠化率低。老舊小區建造的時間普遍在上世紀九十年代，無論是在設計水平還是配套設施方面，都無法和當代的小區規劃設計相比，綠化缺少必要的養護。三是資金籌集難度大。老城區建筑密度大,現有空間不足,改造成本高、回報低,社會資本參與興趣不大；同時經濟條件較好的居民已搬遷到新建商品房小區,現有居民一部分是不愿意離開生活幾十年故地的老齡人口,另一部分是來自農村的進城務工流動人員,因此,在改造中居民直接出資意愿不強。
四、項目儲備與各年度計劃安排
（一）項目入庫條件。
城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區。計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區（獨棟住宅）不得作為改造對象。符合要求的國有企事業單位自建或混建、軍隊所屬城鎮老舊小區，按屬地原則納入改造范圍。
（二）項目入庫計劃。
對照入庫條件，“十四五”期間全市開展老舊小區改造的項目91個（榕城區43個、揭東區15個、普寧市24個、揭西縣6個、惠來縣3個），涉及總戶數約1.4萬戶，樓棟數449棟，總建筑面積約111.67萬平方米，我市城鎮老舊小區改造以基礎類為主，預計總投資約32317萬元。根據項目進展情況動態更新完善項目儲備庫。
（三）年度開工計劃。
根據調查摸底、群眾動員和項目前期準備等情況，2021
年計劃啟動城鎮老舊小區改造50個（榕城區43個、普寧市5個、惠來縣2個），2022年計劃啟動城鎮老舊小區改造9個（揭東區4個、普寧市2個、揭西縣2個、惠來縣1個），2023年計劃啟動城鎮老舊小區改造13個（揭東區4個、普寧市7個、揭西縣2個），2024年計劃啟動城鎮老舊小區改造11個（揭東區4個、普寧市5個、揭西縣2個），2025年計劃啟動城鎮老舊小區改造8個（揭東區3個、普寧市5個），改造計劃根據業主意愿及資金安排等情況進行動態管理。
五、改造任務和實施路徑
（一）改造任務。
老舊小區改造按現狀情況和改造需求分為基礎類、完善類、提升類3類，我市老舊小區改造以基礎類為主。
1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設、整治小區及周邊綠化照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
（二）實施路徑。
基礎類改造內容如下表所示：
完善類改造標準如下表所示：
提升類改造標準如下表所示：
六、改造資金測算和籌措
（一）改造資金測算。
在規劃年限內，完成全市91個老舊小區改造工作（年度計劃見附件）。規劃期內全市計劃投資約32317萬元：按區域分，榕城區計劃投資約18020萬元，揭東區計劃投資約1830萬元，普寧市計劃投資約4500萬元，惠來縣計劃投資約1167萬元，揭西縣計劃投資約6800萬元。
（二）資金籌措方法
1.合理落實居民出資責任。按照“誰受益、誰出資”原則，居民可通過直接出資、使用住房公積金、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式出資。
2.加大資金支持力度。積極爭取中央和省補助資金，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。各地要對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍；要統籌涉及住宅小區的各類資金用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率；積極爭取通過發行地方政府專項債券籌措改造資金，嚴格落實資金投向和使用要求。
3.加大金融稅收支持力度。鼓勵銀行業金融機構加強政銀企合作，針對性開發授信產品，優化授信審批和管理模式，在風險可控、商業可持續的前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持，重點支持完善類和提升類項目。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，嚴禁新增地方政府隱性債務。認真落實國家相關稅費減免政策。
4.推動社會力量參與。鼓勵國有企事業單位等原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應按國家有關規定，結合改造項目實際，合理落實出資資金。引導專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升；產權不屬于專業經營單位的，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理，切實保障專業經營單位的經營權、收益權和公平競爭權。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與各類服務設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。對增設停車庫（場）、經營性服務場所、加裝電梯等改造項目，可探索“改造+運營服務”一體化的市場運作模式推進小區改造。
七、保障措施
（一）政策保障。
1.加快項目審批。各縣（市、區）人民政府要結合工程建設項目審批制度改革，精簡改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批；組織住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源、城管執法等有關部門及專業管線單位開展聯合審查，聯合審查通過后實行并聯審批，由相關部門按要求辦理立項、規劃、用地、資金撥付等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續。不改變建筑面積、總高度、層數、外立面，且不影響建筑安全的項目，可免于辦理建設工程規劃許可證。對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。改造項目竣工后，實行項目建設組織實施單位牽頭，街道（鎮）、社區、業主委員會（居民代表）和設計、施工、監理、管線設施設備等專業經營單位參與聯合驗收。
2.健全技術標準體系。根據廣東省城鎮老舊小區改造工作指引和技術導則，逐步完善適應本地區實際的城鎮老舊小區改造技術規范或指引、導則，進一步明確建筑本體修繕、基礎設施改造、小區環境整治、服務設施提升、片區聯動改造、消防改造等設計指引；明確智能安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。
3.推進存量資源整合利用。鼓勵各地按照連片整合、統籌配套、分批推進的要求，進行大片區或跨片區聯動改造，實現片區基礎設施、服務設施、公共空間等共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區和周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。符合“三舊”改造政策的城鎮老舊小區納入“三舊”改造項目一并實施改造。用好用足養老、托育、助殘等設施建設支持政策，統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋資源，或通過租賃住宅樓底層商業用房等方式，增設各類服務設施。
4.明確土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用公有住房、社區居民委員會辦公用房、社區綜合服務設施、底層雜物房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可實行5年內暫不變更用地主體和土地使用性質的過渡期政策。過渡期滿和涉及轉讓需辦理變更用地主體和土地使用性質手續的，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協議方式辦理，但法律法規有明確規定及國有建設用地劃撥決定書、租賃合同等規定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。要結合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定城鎮老舊小區改造的規劃調整支持政策和流程指引。對需享受5年過渡期政策的改造項目，要向自然資源主管部門備案。小區內改造利用低效土地增設服務設施，立項前應與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議。在產權明晰的基礎上需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法辦理。
（二）組織保障。
建立以政府主要負責人牽頭的統籌協調機制，市住房城鄉建設局具體承擔全市城鎮老舊小區改造的組織協調和督促指導工作責任，市有關部門（單位）按照職責和扶持政策，積極制定實施措施，引導和支持社會資本介入老舊小區改造工程。各縣（市、區）建立以政府主要負責人牽頭的統籌協調機制，成立專職工作機構或工作專班，各相關部門密切配合、協同推進。
（三）資金保障。
在年度規劃期內完成城鎮老舊小區改造任務的，市政府可以視情況給予財政資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。各縣（區）政府應根據社區的基礎條件情況，對老舊小區改造資金統一調配使用。
（四）其它保障。
1.壓實工作責任。逐步建立“市縣統籌謀劃，鎮街組織實施，社區參與落實”的城鎮老舊小區改造工作推進機制。市、縣（區）人民政府承擔當地城鎮老舊小區改造的主體責任，做好統籌謀劃，健全工作機制，落實好各項配套支持政策，調動各方面資源抓好組織實施；街道辦事處（鎮政府）負責組織協調實施老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區居委會要全程參與老舊小區改造與管理具體工作。
2.做好宣傳引導。各地要多角度、全方位宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義、方法步驟和工作成效，大力宣傳優秀項目、典型案例，引導形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時回應社會關切。
八、附件
1.揭陽市 2021-2025年城鎮老舊小區改造計劃表
2.城鎮老舊小區調查摸底結果匯總表
3.城鎮老舊小區基本情況調查摸底表
無障礙版
揭陽市人民政府門戶網站