第一章總則

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入學習貫徹習近平總書記對廣東重要講話和重要指示精神，深化落實省“1+1+9”工作部署和構建“一核一帶一區”區域發展格局要求，加快建設宜居宜業宜游的活力古城、濱海新城和沿海經濟帶上的產業強市，按照黨中央、國務院關于深入推進城鎮低效用地再開發的決策部署，“開發中強調保護，在實施更新行動中防止大拆大建”，以國土空間總體規劃為依據，以產業發展規劃為指引，以“工業改工業”為主攻方向，強化產業用地資源保障，促進產業轉型升級。遵循市場化運作規律，以優化“三舊”改造內生動力機制為方向，提高存量土地資源配置效率，改善城鄉人居環境，促進產業轉型升級，加強歷史文化和生態環境保護，切實保護名木古樹，深入推進“三舊”改造工作。

二、基本原則

統籌規劃、有序推進。堅持統籌規劃、高起點規劃，實行嚴格的規劃控制。從全局角度出發，立足全市發展的戰略，在國土空間總體規劃和各地區詳細規劃的引領下，對“三舊”改造范圍內的建設用地，實行統一、科學、全方位的立體規劃。通過建立合理的開發建設時序，形成符合市場規律及城市可持續發展的規劃實施計劃，并有效引導項目改造建設的有序推進。同時，“三舊”改造要從各地塊實際情況出發，采用差異化的改造策略，針對不同對象采用不同的改造模式，因地制宜、合理有序地解決問題，促進區域特色形成。

以人為本、民生為重。堅持以人為本，正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，充分調動社會各方參與改造的積極性，維護社會穩定。同時，通過“三舊”改造應實現城鎮整體環境的提升：對舊城鎮改造應充分考慮基礎設施、交通的承載力，合理確定開放強度分區，增加綠化開敞空間；并對原有地區欠缺的服務功能如學校、醫院、市政設施等進行增加，創造宜居的城市內部環境。

留住文脈、保護優先。實施“三舊”改造行動要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，加強歷史文化和生態環境保護，切實保護名木古樹，深入推進“三舊”改造工作。以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主。對涉及老街區、老廠區、老建筑的“三舊”改造項目，需要預先進行歷史文化資源調查，組織專家開展評估論證，確保不破壞地形地貌、不拆除歷史遺存，不砍老樹。

功能優先、集約節約。“三舊”改造是廣東省建設節約集約用地試點示范省的重要內容。“三舊”用地改造后首先應體現“城鎮入區、工業進園、居住上樓”的集約化建設原則，提高土地集約利用率。通過“三舊”改造控制新增用地數量，應以存量挖潛為主，防止城市建設無序蔓延擴張的現象出現。同時，“三舊”改造是一個綜合性的系統工程，包含了土地功能置換、產業提升、空間優化、歷史文化保護等等多方面規劃，應堅持改造地塊盡量連片開發，新舊捆綁開發，產生規模效益。

明晰產權、保障權益。充分了解“三舊”項目用地的各種歷史背景，既要做好與國家法律政策的銜接，防止發生新的違法違規用地行為；又要兼顧各地發展歷史和土地管理政策的延續性，妥善解決歷史遺留問題。科學合理地制定改造方案和配套政策，體現公開、公平、公正，處理好各類社會矛盾及利益訴求。

三、規劃范圍

本次“三舊”改造專項規劃的范圍為揭陽市市轄區范圍，總面積約1031平方公里，包含榕城區（含高新區）和揭東區（含產業園）。

四、規劃期限

與“十四五”規劃年限和《揭陽市國土空間總體規劃(2020-2035年)》（在編）近期年限相協調，本次規劃期限為2021-2025年。

第二章規劃目標

基本建立政策穩定、流程規范、體系完整的“三舊”改造長效發展制度，實現“三舊”改造內涵不斷豐富，“三舊”改造工作穩步推進。到2025年，以創新、協調、綠色、開放、共享為理念，以實現“古城華麗蝶變，新城蓄勢騰飛”的重要抓手，助推揭陽中心城區建設“宜居宜業宜游活力古城、粵東創新產業強市、區域性綜合交通樞紐”為目標，推進揭陽由“增量增長”向“存量發掘”發展模式改變，實現可持續集約發展。

第三章改造方式

一、改造方式分類

采取“多種模式、分類指導”的思路，針對不同地區、不同類型制定不同的政策和管理策略，確定“全面改造+微改造+混合改造”改造模式，形成分類改造指引，解決特定的實際問題。

二、全面改造

以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地修復。改造條件成熟，市場主體積極性高，需加強規劃統籌，加快更新推進的城市重點區域，采用全面改造模式為主。

全面改造主要為揭陽大道城市中軸（揭普惠發展軸）、榕江新城、臨空產業區和其他重點功能以及揭陽站、潮汕機場等重要交通樞紐周邊區域。

三、微改造

在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治。具有保留保護價值，與歷史文化名城保護、城市特色保護利用、老舊社區活化利用、產業升級改造結合的區域，采用微改造模式為主，引導進行功能置換、提升利用和更新活化。

微改造主要為揭陽歷史文化名城保護范圍、長美村、西岐村、京南村等歷史文化名村、具有保留價值的老城區以及規劃未覆蓋的外圍村鎮。

四、混合改造

全面改造和微改造相結合的類型。城市中用地效率低、人居環境差、存在安全隱患的區域，基礎設施弱、人居環境差、存在安全隱患，但改造條件不成熟、拆除重建存在難度的區域，采用混合改造模式為主。

混合改造以改善生活品質的老城區和實現產業升級的舊廠為主。

第四章改造功能

一、改造功能確定

改造功能確定須符合城市總體發展戰略、國土空間總體規劃等相關規劃要求，需滿足全市產業整體空間布局和各地區城市功能定位的需要。“三舊”改造項目改造功能原則上應與控制性詳細規劃內容相一致。需有效協調控制性詳細規劃（控規單元），促進“三舊”改造片區、“三舊”改造項目與周邊地區在功能、產業、經濟等各方面充分融合，完善城市空間結構和服務功能，保證中心城區及各區的發展目標與思路能夠得以實現。

　　（1）“三舊”改造需有效銜接國土空間總體規劃等。

（2）已經市政府批準實施的重點功能區控制性詳細規劃（控規單元）和片區規劃，其改造功能原則上以市政府批準為準。

（3）現行控制性詳細規劃（控規單元）覆蓋范圍內，規劃確定為公共服務設施、市政公用設施、道路、綠地等公益性用地的，在“三舊”改造項目中應落實規劃確定的規模要求，其空間布局可結合具體實施方案在更新項目中優化。

（4）現行控制性詳細規劃（控規單元）覆蓋范圍內，規劃確定為其他經營性用途的“三舊”改造用地，其規劃功能應考慮周邊地區的主導功能和配套要求后綜合判定。其中，最新審批的重點地區控制性詳細規劃（控規單元）成果應嚴格落實；歷史城區內的“三舊”改造項目，依據《揭陽市城市總體規劃（2011-2035年）》和《揭陽市歷史文化名城保護規劃》確定其功能。

（5）控規尚未覆蓋的地區，結合城市總體規劃、土地利用總體規劃、村莊規劃以及周邊發展條件，綜合確定改造功能。

二、改造功能分區

對不同改造模式的“三舊”改造區域進行功能引導，包括核心城區、產業園區、城鄉統籌發展區和生態屏障區等。

　　核心城區。該地區內的“三舊”改造應建立在維持該區域活力的基礎上，進一步優化和提升區域內的功能和環境品質，改造多以商業和居住為主，并增補如教育、醫療、體育等公共服務設施和道路、供水、供電等市政設施，補足城市短板，進行城市更新。

　　產業園區。促進產業的整合與升級，強化土地的集約利用，同時通過“三舊”改造提供產業發展所需要的配套服務設施，促進中心城區形成“雙廊雙區”產業布局結構。“雙廊”即國道206線工業走廊和榕城十里智造走廊，“雙區”即國家級高新區和經開區。

　　城鄉統籌發展區。依托鎮村資源本底做足特色，保障民生設施，促進鄉村振興發展，嚴格保護基本農田保護區和生態紅線區。舊村莊保留原有功能，以微改造為主，改善居住環境。具有歷史文化特色的舊村莊，應對其獨特資源進行挖掘和保護，鼓勵發展特色文化與旅游產業。

　　生態屏障區。應以保護生態、緩解城市環境壓力為出發點，以生態保育控制為主，保護中心城區黃岐山、桑浦山、紫峰山等自然山體，逐步恢復城市基本生態控制線內綠地，創造優美城市環境。

三、改造功能調整

確需調整控制性詳細規劃強制性內容的，應當按法定程序開展控制性詳細規劃調整論證工作。

第五章改造強度

一、改造強度確定

對以全面改造方式實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，應以成本和收益基本平衡為原則，并充分考慮城市規劃的技術因素，如技術規范、環境容量、市政基礎設施承載能力、城市景觀等因素，通過單元規劃論證確定合理確定容積率。

舊城地區以控量提質為目標，總體強度按照相關規劃要求控制。

在基礎設施承載能力較強的地段，開發強度應適度提高，如軌道站點周邊、新城片區等。

在重點地區，受惠于政府高標準的基礎設施建設投入和城市形態的需要，開發強度可適度提高。

生態廊道、組團隔離綠帶、濱河景觀帶等結構性控制地區，開發強度給予限制。

二、改造強度分區

銜接國土空間總體規劃（在編）對開發強度進行五級分區控制。

強度一區二區主要以城市中心，片區中心城市地標、門戶節點等商業商務用地為主，高強度集聚開發；強度三區四區主要以組團中心、城市核心區周邊和公共服務較好的商住用地為主；強度五區主要以揭陽古城、村莊居民點、山邊、水邊用地和公共服務設施用地為主。老城區嚴格控制大規模拆除，推行小規模、漸進式有機更新，以微改造及混合改造為主；其他區域不短時間大規模進行拆遷，有序推進條件成熟的“三舊”改造項目。

第六章專項控制

一、城市產業升級指引

（1）政府統籌，市場運作，企業參與。充分發揮市、區、鎮（街道）三級政府統籌和引領的作用，通過市場化運作，鼓勵企業積極參與，多方合作，共同推進“三舊”改造用地產業轉型升級。通過政府統籌，企業參與，重點推進舊廠房用地整合改造，建設產業集聚區、現代都市型產業園區、新興服務中心，為傳統優勢產業、先進制造業、高新技術產業和生產性服務業提供用地空間和發展平臺；穩步推進舊城鎮、舊村莊改造，盤活現狀低效土地，引進商務辦公、金融、創意產業等現代服務業，恢復舊城鎮舊村莊的經濟活力；加大對“三舊”改造范圍內道路、市政、文化、教育、醫療、體育、綠化等城市公共設施的投資建設力度，為產業發展創造良好的投資環境。

（2）規劃引領，優化產業布局，引導產業集聚。落實國土空間總體規劃、產業發展規劃對于全市產業發展的規劃布局，充分考慮未來產業發展需求，通過“三舊”改造重塑城市產業空間格局。結合“三舊”改造，優化打造重點產業園及產業區塊。在老城區、榕江新城建設現代服務業集聚區，引導金融保險、商務商貿、文化創意等產業集聚，發揮規模集聚效益；推動傳統產業園區升級改造，規劃具有產業特色的工業園區，引導具有發展前景和土地產出率較高的工業企業向園區集聚；優先保障先進制造業、戰略性新興產業項目的存量土地供應。

（3）加強零散用地整合，構筑產業發展空間載體。通過“三舊”改造單元，對零散地塊進行統一謀劃，統籌開發，整合多宗“三舊”改造用地，發展傳統優勢產業、先進制造業、高新技術產業和生產性服務業，為產業發展提供良好的空間載體。建立多宗地塊統籌開發的利益共享機制，出臺成片整合開發的鼓勵措施，提高改造主體的積極性，避免因零散開發導致的重復建設和土地資源浪費，實現城市土地集約化利用，推動產業集群化發展。

（4）政策鼓勵，孵化培育，分類指引。對有條件的低效村級工業園、“退二進三”舊廠房等工業用地進行微改造，構建低成本、便利化、全要素、開放式的眾創空間。優先安排科技企業孵化器建設用地，加強創新產業的總部經濟進行孵化培育。建立多層次及具有針對性的產業促進政策，引導金融保險、商務商貿、文化創意等現代服務業發展，鼓勵傳統建筑業、制造業企業加快改造提升。支持企業通過各類改造、創新、提升等手段做精做強主營業務或轉變傳統生產經營模式，促進產業與城市、企業與市場融合發展。

二、綜合交通優化指引

　　交通基礎設施是支撐城市發展的重要條件。對于“三舊”改造用地來說，由于用地功能的調整、開發強度的改變，將會帶來交通總量和出行結構的變化，對原有交通設施帶來一定影響。同時，通過“三舊”改造對用地布局和結構進行調整，可以進一步完善交通設施布局、增加設施供給，實現就業和居住的局部平衡，促進交通與土地利用的協調發展，從而控制交通出行總量，優化城市交通出行結構，促進城市與交通的可持續發展。

（1）嚴格落實規劃的高速路、快速路、主干道，必要情況下可優化次支路網。

（2）優先落實道路交通設施104處，其中：公交首末站10處，公交停保場7處，社會停車場60處，客運樞紐14處，貨運樞紐13處。

（3）嚴格落實規劃的軌道交通線位、站點，為軌道交通建設預留空間。協調預留鐵路線與站點設施，預留新建梅州至潮汕高速鐵路、廣梅汕鐵路（揭陽段改線）、揭陽疏港鐵路，預留新建鐵路綜合樞紐—揭陽站；協調預留城軌線和站點設施，預留3條城市軌道交通線路，共160公里，26個站點。

三、公共服務設施指引

　　（1）開展配套服務設施承載力研究。在編制及修改控制性詳細規劃或“三舊”改造片區策劃、更新項目實施方案時，應進行公共服務設施、市政基礎設施承載力研究，根據研究結果優化公共服務設施、市政基礎設施的配置和布局。

（2）建立配套服務設施體系。配套服務設施及保障性住房布局應與未來城鄉發展空間布局相結合，合理利用“三舊”改造用地資源完善公益性公共服務設施建設，構筑多中心、多層次、網絡化的配套服務設施體系，滿足公眾教育、醫療、體育、文化等各類生活需求，提升居民生活水平。因地制宜配建全民健身場地設施，充分利用舊廠房、倉庫、老舊商業設施和空閑地等閑置資源，改造建設為全民健身場地設施，在用地使用及審批、產權、資金等方面探索制定配套政策。

（3）提升市政設施保障能力。合理規劃與建設符合“三舊”改造地區需求的給水、排水、供電、燃氣、環衛、消防等市政設施體系，跟進海綿城市的建設及排水管網布設、河涌綜合整治等內容，綜合采取“滲、滯、蓄、凈、用、排”等措施，爭取實現將70%的降雨就地消納和利用的目標。

（4）建立有效的補償機制。在城市“三舊”改造過程中，通過建立相應的開發權補償機制或激勵機制，積極調動原土地權屬人提供配套服務設施建設相關項目的積極性，有效推動配套服務設施建設。

（5）將不低于舊改項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施建設或者其他公益性項目建設。具體實施細則按照省市有關政策執行。

四、自然生態保護指引

（1）確立生態優先的發展理念，發揮“三舊”改造對城市生態的保護作用。城市生態環境保護對城市可持續發展具有重要意義，“三舊”改造應該注重城市生態保護，樹立生態優先的改造理念，明確保護原則與思路。通過城市“三舊”改造，為保護現有的自然生態體系、恢復和重建生態環境及構建城市生態網絡途徑作出應有的貢獻，以實現城市生態保護的目標。

（2）落實全市生態控制管理要求，強化自然山林、水體、濕地等重要自然生態要素和空間的保護和管控，明確城市生態安全底線區域；結合自然生態環境保護原則，建立環境保護機制約束存量土地再開發行為。

（3）分類處理、區別對待。實施“三舊”改造時需要針對不同管制等級的生態用地進行分類處理，在落實生態用地保護要求的同時，實現生態用地保護和開發功能的多樣化。

五、歷史文化保護與利用指引

（1）有效保護和合理利用歷史文化資源。按照國家歷史文化名城的建設要求，加強對歷史城區、歷史文化名鎮名村和歷史文化街區、不可移動文物和歷史建筑、非物質文化遺產等不同層次歷史文化資源的有效保護和合理利用，注重與旅游業發展、潮汕文化特色傳承、公共空間營造相結合。持續推進揭陽古城等歷史文化地標及周邊環境的品質及功能提升。

（2）舊城鎮歷史文化資源保護。項目安排結合全國重點文物保護單位、廣東省文物保護單位的保護范圍和建設控制地帶綜合考慮，分為歷史建筑和傳統風貌建筑、其他建筑等進行分類保護與整治，確保舊城空間肌理和整體格局得到最大維護。

（3）舊廠房工業遺產保護。舊廠房改造過程中涉及文物保護單位的，須在遵守不改變原狀的基礎上開展保護和利用，劃定保護范圍（紫線）和建設控制地帶。涉及相關規劃提出的舊廠房保護，其編制具體改造方案時，應征求文物主管部門的意見，嚴格按照相關規劃的保護要求進行規劃，按相應要求進行保護。

（4）舊村落文化遺產保護。改造應充分利用優秀的村落文化遺產資源，通過保護文化遺產及周邊環境，改善當地的生態和人文環境，特別是結合旅游、文化等相關產業的開發，推動鄉村地區經濟社會的全面發展。

（5）重視古樹名木的保護與保育。已定為古樹名木的樹木，應嚴加保護，不得砍伐、遷移和損毀。相關職能部門應組織編制古樹名木名錄，明確古樹名木的養護責任，提出具體的養護要求。

第七章改造單元

一、改造單元劃定

“三舊”改造單元以連片改造為原則，確保基礎設施和公共服務設施相對完整，綜合考慮道路、河流及產權邊界等因素。一個改造單元可以包括一個或多個“三舊”改造項目。單個項目原則上不小于1公頃。

初步劃定改造單元106片，基本覆蓋中心城區城鎮開發邊界。其余外圍村建議采取整村統籌模式。

二、改造單元調整

改造單元的劃分可在控規單元規劃編制階段經過研究，結合實際情況和開發需求進一步調整。

附圖

01區位分析圖

02“三舊”圖斑分布圖

03土地利用現狀圖

04改造模式指引圖

05改造功能指引圖

06改造總體布局規劃圖

07改造單元劃分圖

08“三舊”綜合交通布局規劃圖

09“三舊”公共服務指引圖

相關附件：

揭陽市區“三舊”改造專項規劃（2021-2025年）》公告附圖.pdf